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Sur quelles bases calcule-t-on le rendement d’un investissement SCPI ?

Calculatrice, Calcul, Assurance

Vous souhaitez faire fructifier votre épargne au moyen des SCPI ? Ce sont en effet d’excellents supports d’investissement ayant l’immobilier comme sous-jacent. Elles font d’ailleurs partie des véhicules de placement les plus recommandés par les conseillers en gestion de patrimoine pour les nombreux atouts qu’elles procurent.

Le choix des SCPI est basé sur plusieurs paramètres, dont le rendement. Ne pas confondre rendement de la SCPI proprement dite – qui est exprimée en taux de distribution – et rendement net du portefeuille, qui dépend de la propre stratégie que vous aurez mise en place.

 

Le calcul du rendement de la SCPI

Pour obtenir le rendement d’une SCPI, les revenus annuels, c’est-à-dire les loyers collectés, sont divisés par le prix d’acquisition. Ce rendement revêt l’appellation de taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM jusqu’en 2021, pour devenir le taux de distribution à compter du 1er janvier 2022. Quelques changements en ce qui concerne les éléments de calcul sont intervenus, dont la prise en compte du rendement brut avant fiscalité. Le calcul diffère également pour la SCPI à capital variable et celle à capital fixe.

À titre informatif, le rendement d’une SCPI est déterminé à l’avance. Quant au taux de distribution des trois dernières années, ils sont de 4.40% en 2019, de 4.18% en 2020 et de 4.41% en 2021.

 

La détermination du rendement net de votre portefeuille

Le rendement net du portefeuille va dépendre de plusieurs paramètres :

  • le prix d’acquisition de la SCPI : vous pouvez souscrire vos parts de différentes manières et ce, pour une seule SCPI. Par exemple directement auprès de la société de gestion, ou par le biais des produits d’épargne (assurance-vie, PER retraite). Dans ce dernier cas, vous pourrez bénéficier d’une décote sur le prix. Si vous achetez des parts en nue-propriété ou en usufruit, le prix de la part sera également révisé à la baisse, en fonction de la clé de répartition relative au démembrement.
  • le mode de financement : si vous souscrivez cash, vous n’aurez pas d’intérêt à vous acquitter. Si vous achetez à crédit, les intérêts seront fonction de la durée de votre prêt. Toujours est-il que ceux-ci sont déductibles de vos revenus imposables dans certaines conditions.
  • la défiscalisation : vous augmentez le rendement de votre portefeuille en réduisant vos impôts. Ce qui est tout à fait possible avec les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, de déficit foncier, Denormandie). En investissant en nue-propriété, vous échappez totalement à l’impôt foncier pendant toute la durée du démembrement. Ce n’est qu’à la reconstitution de la pleine propriété que vous commencerez à percevoir les dividendes de la SCPI, et par conséquent, à faire l’objet d’une imposition.
  • le montant des dividendes : les loyers que vous encaissez sous forme de dividendes représente en quelque sorte votre « recette » par rapport à votre investissement immobilier. Ainsi, plus ils sont de qualité, plus le rendement sera au rendez-vous.
  • la diversification : cette stratégie est recommandée dans tous type d’investissement pour des fins de sécurisation de la mise et en vue de diluer les risques. Vous garantissez le rendement de votre portefeuille en amoindrissant les risques de perte en capital. Pour composer un portefeuille diversifié, comparez les meilleures SCPI, en fonction de vos objectifs de placement et de votre degré de sensibilité aux risques. L’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pourrait se révéler pertinent au moment de la constitution de votre portefeuille. Si vous faires vos armes dans ce type d’investissement cependant, il vaut mieux commencer par investir dans une seule SCPI dans un premier temps, puis de diversifier au fur et à mesure, par exemple en vous appuyant sur l’effet de levier, par le biais du financement à crédit.

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